Estacionamento: bom projeto poupa recursos e aborrecimentos

Marco Antonio Gullo, especialista em perícia de engenharia, aborda a importância do projeto do estacionamento para o bom desempenho do empreendimento no livro “Estacionamentos: diretrizes de projeto e perícias”.

Os estacionamentos fazem parte da maioria dos grandes empreendimentos imobiliários. Na construção civil, sabe-se que os empreendimentos merecem projetos detalhados. Mas será que os estacionamentos recebem a mesma atenção?

Ao longo de sua carreira na área de perícia de engenharia, o engenheiro civil Marco Antonio Gullo constatou que a falta de unidade na legislação e a falta de conhecimento de grande parte dos profissionais envolvidos no projeto e na administração dessas obras levam a estacionamentos muitas vezes problemáticos. Foi daí que surgiu a ideia de escrever o livro Estacionamentos: diretrizes de projeto e perícias.

Projeto de estacionamento

Para desenvolver o tema, o autor se baseou em três pilares: estudos das características da atual frota veicular do Brasil, estudo da legislação vigente nas principais capitais do país e de mais três países – Alemanha, Estados Unidos e Portugal –, e elaboração de diretrizes para projetos de estacionamentos. Além disso, Gullo passa ainda pela auditoria e pelas implicações do projeto de estacionamento.

No estudo da frota veicular, o autor buscou entender quais são os veículos que transitam pelo país, quais as suas dimensões e outras características. A legislação das principais capitais brasileiras foi levantada e estudada minuciosamente. E as leis vigentes na Alemanha, nos Estados Unidos e em Portugal vieram da pesquisa de mestrado de Gullo.

Com essas informações em mãos, Marco Antonio Gullo formulou diretrizes de projetos que podem ser aplicadas em todo o território nacional. “Um grande sonho seria a unificação dessas leis municipais em uma única, nacional, que regrasse qual é o tamanho da vaga, qual é a largura das faixas de circulação, qual é o espaço necessário para a manobra dos veículos e outros acessos essenciais”, conta o autor.

No livro, Gullo explica ainda como se faz auditoria, como devem ser tomadas as medidas, e de que forma, tecnicamente, é possível auditar um estacionamento. São abordadas ainda as implicações do projeto do estacionamento frente às demais normas – de acessibilidade, de instalações elétricas, hidráulicas etc.

Auditorias do projeto de estacionamento

A auditoria pode acontecer em dois momentos. No projeto, antes da construção do empreendimento, ou depois que o empreendimento já está construído e em funcionamento.

Na primeira situação, o projeto do estacionamento é analisado a partir de exigências municipais ou da literatura existente. “É possível, neste momento, auditar medidas mínimas, traçados exigidos para a circulação dos veículos e outros critérios que podem ser ajustados ainda no projeto”, explica o autor.

Já a auditoria do empreendimento em funcionamento é o grande nicho de mercado, atualmente. “São aqueles empreendimentos em que, depois de um tempo, o usuário percebe que tem dificuldade para estacionar o automóvel”, ressalta Gullo.

“A auditoria se baseia no código de obras local e outras normas técnicas que interferem no usufruto do estacionamento, busca e aponta eventuais irregularidades para que o construtor ou incorporador possa, de alguma forma, sanar ou mitigar os problemas”.

O mundo ideal seria aquele em que as auditorias acontecessem ainda na fase de projeto.

Muitas vezes, diante dos problemas, o construtor é obrigado a demolir e construir outro estacionamento, ou indenizar o usuário ou proprietário do imóvel.

A auditoria prévia evita prejuízos materiais, ambientais e aborrecimentos de todos os lados.

Marco Antonio Gullo

O autor lembra de um caso emblemático que presenciou enquanto especialista em perícias de engenharia que ilustra bem o benefício da auditoria do projeto. “Tratava-se de um grande condomínio residencial. No código de obras do município em questão, existia uma exigência que o projetista não seguiu. Basicamente, a exigência dizia que quando se estaciona ao lado de um pilar ou de uma parede, há a necessidade de acrescer de 30 a 50 centímetros na largura da vaga para que seja possível abrir a porta e sair do veículo”, comenta.

“Eram quatro torres, cerca de 1.500 vagas de estacionamento. A auditoria constatou que em torno de 600 vagas eram inadequadas ao usufruto. E existe um estudo que, caso o construtor não consiga resolver a situação, remanejando vagas ou criando outros espaços de estacionamento, o custo de uma vaga de estacionamento é de 10% a 15% do valor do imóvel. A indenização ao condomínio ficou em torno de R$ 30 milhões”.

Confira abaixo a entrevista com o autor.

Entrevista com Marco Antonio Gullo sobre o livro “Estacionamentos: diretrizes de projeto e perícias”, concedida em 2022 (Vídeo: Reprodução/YouTube/@ofitexto)

As contribuições de Estacionamentos: diretrizes de projeto e perícias

“Se você vai a um shopping onde é difícil estacionar, você simplesmente não volta mais. Agora, se você é proprietário de um imóvel em que não se consegue estacionar ou se estaciona com dificuldade, é um prejuízo muito grande” , explica Gullo.

“E ele acaba se traduzindo em prejuízo financeiro ao incorporador e um desgaste da sua imagem. E muitas vezes isso é devido à falta de conhecimento técnico. O meio técnico precisa entender que estacionamento não é só largura e comprimento de vaga. Tem toda uma geometria do estacionamento que favorece ou não a circulação, manobra e o ato de estacionar, em si”.

O autor ressalta que um dos objetivos do livro é justamente fornecer conhecimento técnico aos engenheiros civis e arquitetos para que possa projetar os estacionamentos de maneira adequada.

A obra é também útil para administradores de imóveis que utilizam estacionamentos coletivos, no sentido de esclarecer sobre a necessidade de adequar o estacionamento ao uso, conforto, segurança e à atual frota de veículos que circula no país.

Confira a degustação do livro aqui.

Capa do livro “Estacionamentos: diretrizes de projeto e perícias”, publicado em 2022 pela Editora Oficina de Textos

Capa do livro “Estacionamentos: diretrizes de projeto e perícias”, publicação da Editora Oficina de Textos

Sobre o autor Marco Antonio Gullo

Marco Antonio Gullo é engenheiro civil, pós-graduado em perícias e avaliações e em administração de imóveis e mestre em habitação, pelo IPT.

Iniciou a carreira na área de construção e passou pela área de gerenciamento e fiscalização. “O ingresso na área de perícia de engenharia aconteceu meio de improviso”, lembra. “Trabalhei em duas construtoras que não tinham peritos contratados. Acabei ficando responsável por receber e responder os laudos e comecei a pegar gosto pela coisa”.

Cursou, então as duas pós-graduações. Filiou-se ao Ibape – Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícia, onde coordenou, por dois biênios, a Câmara Técnica de Perícias em Edificações. Ingressou no Instituto de Engenharia, também desenvolvendo a área de perícias em engenharia.

“No andar de tudo isso, fui percebendo que não existia nada que falasse sobre projeto de estacionamento e fui criando essa ideia, percebendo essa necessidade de desenvolver a área”.